Giá biệt thự và nhà phố chỉ cao hơn căn hộ cao cấp hơn 1 lần

Khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-09 cùng những bất ổn từ lạm phát, mặt bằng lãi suất cao đã đẩy thị trường bất động sản xuống sâu giai đoạn 2010-12. Quả bóng BĐS đã “xì hơi” khiến mức giá trị vài căn biệt thự, nhà phố và nền đất ở vài dự án đô thị mới giảm rất sâu, thậm chí có Đây bốc hơi hơn 50%. Vài chính sách ổn định vĩ mô của Chính phủ những năm gần Sầm uất nhất đã vực dậy thị trường BĐS, tuy nhiên, chỉ có phân khúc căn hộ đã khởi sắc mạnh mẽ, đặc biệt là căn hộ cao cấp, chi phí trị đang tăng lên rõ rệt từ 10 đến 20% tùy từng vị trí so với trước đây.

Thế nhưng, nhà phố và biệt thự lại đang là “hiện tượng” lạ của thị trường, dù nguồn cung vài dự án đang có sự cải thiện đáng kể cả về mức độ hoàn thiện căn nhà cho tới hạ tầng các KĐT mới, nhưng chi phí bán gần như trông nguyên so với thời điểm khủng hoảng.

Mua biệt thự không còn quá khó

Nếu như trước đây với mua một căn biệt thự hay nhà phố ở Tp.HCM hay Hà Nội là điều rất khó khăn với các người dân, sản phẩm này chỉ dành cho những gia đình giàu có, khi có chi phí trị hàng chục tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, giá đất nền, biệt thự hay nhà phố hiện nay chỉ cao hơn một căn hộ cao cấp một chút.

Có khá 1 số chủ đầu tư tung ra sản phẩm biệt thự cùng nhà phố chỉ dao động khoảng 3 tới 8 tỷ đồng mỗi căn. Đơn cử như Hải Phát vừa chào bán biệt thự cùng nhà phố dự án Phú Lương (Hà Đông) chỉ từ 22 triệu đồng/m2, tương đương khoảng từ 2,8 tỷ đồng (tiền đất) một căn nhà phố 90m2, hay khoảng hơn 4 tỷ đồng (tiền đất) một căn biệt thự 200m2; Hay Novaland chào bán biệt thự và nhà phố khu đô thị Lakeview City ở quận 2 có mức giá chỉ từ khoảng 5,9 tỷ đồng mỗi căn…

Các dự án đất nền ở quận Hà Đông (Hà Nội) không còn hét giá trên trời hàng trăm triệu đồng đồng mỗi m2 nữa, mà nay chi phí đã hợp lý hơn rất vài, thậm chí như dự án Thanh Hà chỉ còn khoảng 19-20 triệu đồng/m2, vị trí Dương Nội ( quận Hà Đông, Hà Nội) chỉ khoảng 37-50 tr đồng/m2…

Theo một nghiên cứu Savills Việt Nam, cho thấy những căn biệt thự, nhà phố được xây dựng với diện tích nhỏ hơn so với 5 năm trước cho phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Biệt thự với diện tích dưới 200m2 với nhà liền kề với diện tích đất 50-75m2 gia nhập thị trường và mất nhiều giờ được đón nhận.

Với diện tích nhỏ hơn trước, biệt thự/nhà phố phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn tầng lớp khá giả và ngay cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cao cấp trong lựa chọn mua nhà của tầng lớp này. Trước đây, nhà phố tại TP HCM trung bình có chi phí cao hơn căn hộ cao cấp 3 lần nhưng con số này đã giảm chỉ còn 1.7 lần trong nhiều khu vực mới phát triển gần Địa Điểm. Tương tự, tỉ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp hiện tại là 3.3 lần so với con số 6.6 lần của 5 năm trước.

Xu hướng này cũng có thể thấy được tại thị trường Hà Nội dù ít rõ rệt hơn. Tỉ lệ chi phí sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp trung bình là 1.1 lần, tương đối thấp hơn so với con số 1.2 lần cách đây 5 năm.

Triển vọng thị trường “đánh thức” nhiều khu đô thị bị bỏ quên

Trước năm 2015, phân khúc thị trường biệt thự/nhà phố không nhận được nhiều sự quan tâm từ các chủ đầu tư với số lượng hạn chế vài sản phẩm cao cấp tại các nơi nội thành có hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, theo Savills nguồn cầu mới đã tạo ra sự bùng nổ của thị trường vào năm 2015 với 50 dự án được chào bán, so sánh với con số 58 dự án được phát triển trước đó.

Triển vọng tích cực của thị trường đã đánh thức 1 số chung cư bị bỏ quên tại thị trường Hà Nội, sau thời gian dài trầm lắng kể từ năm 2010. Số khu đô thị mới chào bán tăng từ 4 lên 13 trong năm 2015, cùng với hơn 80 chung cư trong kế hoạch cho nguồn cung tương lai. Nguồn cung hạn chế với sự tăng trưởng nguồn cầu đã góp phần củng cố vị thế của Tp.HCM và Hà Nội là những thị trường biệt thự/nhà phố hoạt động tốt nhất trong năm 2015, với tỷ lệ tiêu thụ lần lượt đạt 41% cùng 73%.

Savills ước tính năm 2016 nguồn cung đạt khoảng 3.300 căn tại Tp.HCM và 1.880 căn tại Hà Nội, tương ứng với mức tăng 88% với 103% theo năm. Các dự án hạ tầng tại TP HCM với Hà Nội, bao trong đó gồm hệ thống đường sắt đô thị với đường vành đai đang và sẽ cải thiện nhanh khả năng tiếp cận di chuyển đến những khu vực vùng ven. Thời gian di chuyển ngắn lại với thuận tiện hơn giúp nguồn cung biệt thự/nhà liền kề trong tương lai phù hợp với khả năng chi trả của bộ phận lớn hơn nữa Khách hàng nhà.